Risiko-Glossar für Immobilienkäufer

Bevor Sie eine Eigentumswohnung in Deutschland kaufen, sollten Sie wissen, was in Grundbuch, Teilungserklärung und WEG-Protokoll steht. Hier erklären wir die häufigsten Risiken in einfacher Sprache.

Aus dem Magazin: Ratgeber-Artikel zum Immobilienkauf →

• Nießbrauch eingetragenEine Person hat ein eingetragenes lebenslanges Recht, diese Immobilie zu bewohnen oder zu nutzen. Der Eigentüm…
• Auflassungsvormerkung — anderer KäuferEine andere Person hat bereits einen vorrangigen Anspruch auf diese Immobilie eintragen lassen. Möglicherweise…
• Hohes aktives Grundpfandrecht im Verhältnis zum KaufpreisDer eingetragene Betrag des Grundpfandrechts ist im Verhältnis zum Immobilienwert erheblich. Er muss abgelöst …
• Nachtrag widerspricht der ursprünglichen TeilungserklärungEin späterer Nachtrag (Ergänzung) widerspricht einer Regelung der ursprünglichen Teilungserklärung. Die Rechts…
• Erbbaurecht statt EigentumDie Einheiten sind ein Wohnungs-/Teilerbbaurecht — also KEIN Volleigentum. Sie würden das Gebäude besitzen, NI…
• Sonderumlage beschlossen oder geplantDie Eigentümer haben eine einmalige Sonderzahlung beschlossen oder erörtert, zu der alle Eigentümer beitragen …
• Rechtsstreit oder Beschlussanfechtung der WEGEs besteht ein laufender Rechtsstreit. Das schafft finanzielle Unsicherheit (Prozesskosten, mögliche Schadense…
• Baumangel erwähntIm Protokoll wurde ein erheblicher baulicher Mangel (Fundament, Dach, Fassade) erörtert. Das kann teure Repara…
• Exposé nennt Volleigentum, Teilungserklärung begründet ErbbaurechtDas Exposé stellt die Einheit als Volleigentum (Eigentum) dar, die Teilungserklärung begründet sie jedoch als …
• Exposé nennt bezugsfrei, Grundbuch weist lebenslanges Recht ausDas Exposé beschreibt die Einheit als bezugsfrei/verfügbar, im Grundbuch (Abteilung II) ist jedoch ein lebensl…
• Wohnfläche im Exposé über 10 % größer als die WoFlV-BerechnungDie im Exposé beworbene Wohnfläche ist mehr als 10 % größer als die Fläche, die die Wohnflächenberechnung tats…
• Verwalterzustimmung zum Verkauf erforderlich (Zustimmungsvorbehalt)Die WEG-Verwaltung muss dem Verkauf dieser Immobilie schriftlich zustimmen. Das ist üblich (betrifft ca. 40–50…
• Wegerecht über das GrundstückAndere Personen haben das Recht, einen Teil dieses Grundstücks zu begehen oder zu befahren. Dieses Recht ist d…
• Wiederkehrende Verpflichtung (Reallast)Auf dieser Immobilie lastet eine wiederkehrende Verpflichtung — meist wiederkehrende Zahlungen oder Leistungen…
• VorkaufsrechtEine Person hat das Recht, diese Immobilie vor Ihnen zu erwerben — nimmt der Verkäufer Ihr Angebot an, kann di…
• Eingetragenes Grundpfandrecht noch nicht gelöschtAuf dieser Immobilie ist noch ein Grundpfandrecht (Hypothek oder Grundschuld) eingetragen. Auch wenn das Darle…
• Mehrere Grundpfandrechte eingetragenEs ist mehr als ein Grundpfandrecht eingetragen. Für jedes muss einzeln geprüft werden, ob es aktiv oder berei…
• Kurzzeitvermietung (Airbnb) untersagtDie Gemeinschaftsordnung untersagt die Vermietung der Immobilie für weniger als einen bestimmten Zeitraum. Die…
• Abweichung beim StellplatzEin Stellplatz ist in der Teilungserklärung aufgeführt, stimmt aber nicht mit dem aktuellen Grundbuch überein …
• Renovierung erfordert Zustimmung der WEGJede wesentliche Renovierung oder Veränderung der Immobilie erfordert die vorherige schriftliche Zustimmung de…
• Sonderrechte zugunsten eines Eigentümers / des BauträgersDie Teilungserklärung räumt einem bestimmten Eigentümer (oft dem Bauträger) Befugnisse ein, die die übrigen Ei…
• Recht durch späteren Nachtrag aufgehobenEin späterer notarieller Nachtrag hat ein Recht oder einen Abschnitt der ursprünglichen Teilungserklärung ersa…
• Einheiten nach Begründung ergänzt (Aufstockung) — MEA verschobenEin späterer Nachtrag hat dem Gebäude neue Einheiten hinzugefügt (typischerweise eine Dachaufstockung) und die…
• Bearbeitungsgebühr an den Verwalter bei jedem WeiterverkaufDie Teilungserklärung verpflichtet den Verkäufer, bei jedem künftigen Weiterverkauf einen Prozentsatz des Kauf…
• Abstimmung nach Kopfprinzip (eine Stimme je Eigentümer)Die Gemeinschaft stimmt nach Köpfen ab (eine Stimme je Eigentümer) statt nach Miteigentumsanteilen. Ein Eigent…
• Bauträger als erster Verwalter bestellt (Selbstkontrahierung)Die Teilungserklärung hat den Bauträger (das Unternehmen, das die Einheiten errichtet und verkauft hat) als er…
• Heizkostenverteilerschlüssel verstößt gegen die HeizkostenverordnungDie Teilungserklärung schreibt einen Heizkostenverteilerschlüssel vor (z. B. ausschließlich nach Balkon- oder …
• Außenänderungen stark eingeschränktDie Teilungserklärung beschränkt Änderungen am Äußeren des Gebäudes — z. B. Fensterteilung, Balkonverglasung, …
• Instandhaltungsrücklage unter empfohlenem NiveauDie Instandhaltungsrücklage des Gebäudes liegt unter dem empfohlenen Mindestwert (etwa 0,80 €/m²/Jahr). Dadurc…
• GEG / Heizungsgesetz: künftiger Heizungstausch wahrscheinlichDas Protokoll deutet darauf hin, dass die Heizung die künftigen GEG-Anforderungen möglicherweise nicht erfüllt…
• Verwalter wird ausgetauschtDer aktuelle Verwalter wird gerade ersetzt oder wurde bereits ersetzt. Verwalterwechsel können den Gebäudebetr…
• Aktuell vermietet — kein bezugsfreier ErwerbDas Exposé gibt an, dass die Wohnung vermietet ist. Ein sofortiger Einzug ist nicht möglich; eine Kündigung br…
• Erbbaurecht statt VolleigentumDas Exposé bietet ein Erbbaurecht — Sie erwerben das Gebäude, nicht das Grundstück, und zahlen einen jährliche…
• Schlechte Energieklasse (F/G/H)Die Energieklasse im Exposé ist niedrig — die Heizkosten sind also schon jetzt hoch. Das GEG erzwingt keinen A…
• Hohe Käuferprovision (Maklercourtage)Der Käuferanteil an der Maklerprovision liegt über den üblichen 3,57 %. Auf den Kaufpreis bezogen ist das ein …
• DenkmalschutzDie Immobilie steht unter Denkmalschutz. Sanierungen brauchen die Zustimmung der Denkmalbehörde, müssen oft be…
• RenovierungsbedarfDas Exposé beschreibt die Einheit als renovierungsbedürftig oder unsaniert. Planen Sie zusätzlich zum Kaufprei…
• Älteres Gebäude, keine Modernisierung angegebenDas Gebäude ist mehrere Jahrzehnte alt, das Exposé nennt jedoch keine Modernisierung und beschreibt den Zustan…
• Älteres Haus, keine Modernisierung angegebenDas Haus ist mehrere Jahrzehnte alt, das Exposé nennt jedoch keine Modernisierung und beschreibt den Zustand n…
• Schlechte Energieklasse (F/G/H)Das Gebäude liegt in einer niedrigen Effizienzklasse — die Heizkosten sind also schon jetzt hoch. Das GEG verl…
• Energieausweis abgelaufenDie 10-jährige Gültigkeit dieses Energieausweises ist abgelaufen. Die Kennwerte sind veraltet, und der Verkäuf…
• Geringe InstandhaltungsrücklageDie Instandhaltungsrücklage des Gebäudes ist im Verhältnis zur Anzahl der Einheiten niedrig. Eine geringe Rück…
• Instandhaltungsrücklage im Jahr gesunkenAus der Instandhaltungsrücklage wurde mehr entnommen als zugeführt — die Rücklage ist im Jahresverlauf gesunke…
• Hohe Nachzahlung zum JahresendeDie Abrechnung dieser Einheit schließt mit einer erheblichen Nachzahlung — die Hausgeld-Vorauszahlungen haben …
• Sonderumlage in der Abrechnung erwähntDie Jahresabrechnung verweist auf eine Sonderumlage (einmalige Sonderzahlung zusätzlich zum regulären Hausgeld…
• Monatliches Hausgeld steigtDer Wirtschaftsplan erhöht das monatliche Hausgeld dieser Einheit spürbar. Das sind die laufenden Kosten, die …
• Geringe geplante RücklagenzuführungDer Wirtschaftsplan sieht nur eine geringe jährliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage je Einheit vor. Für…
• Sonderumlage im Wirtschaftsplan vorgesehenDer Wirtschaftsplan sieht eine Sonderumlage (einmalige Sonderzahlung zusätzlich zum regulären Hausgeld) vor od…
• Wohnfläche durch zu hohe Balkon-/Terrassen-Anrechnung überhöhtDer Balkon, die Loggia, der Dachgarten oder die Terrasse wurde über dem WoFlV-Regelwert angerechnet. Nach § 4 …
• Wohnfläche im Exposé größer als die WoFlV-BerechnungDie im Exposé beworbene Wohnfläche ist größer als die Wohnflächenberechnung nach WoFlV ergibt, jedoch um wenig…