Risiko-Glossar für Immobilienkäufer

Bevor Sie eine Eigentumswohnung in Deutschland kaufen, sollten Sie wissen, was in Grundbuch, Teilungserklärung und WEG-Protokoll steht. Hier erklären wir die häufigsten Risiken in einfacher Sprache.

Aus dem Magazin: Ratgeber-Artikel zum Immobilienkauf →

• Nießbrauch eingetragenEine Person hat ein eingetragenes lebenslanges Recht, diese Immobilie zu bewohnen oder zu nutzen. Der Eigentüm…
• Auflassungsvormerkung — anderer KäuferEine andere Person hat bereits einen vorrangigen Anspruch auf diese Immobilie eintragen lassen. Möglicherweise…
• Hohes aktives Grundpfandrecht im Verhältnis zum KaufpreisDer eingetragene Betrag des Grundpfandrechts ist im Verhältnis zum Immobilienwert erheblich. Er muss abgelöst …
• Nachtrag widerspricht der ursprünglichen TeilungserklärungEin späterer Nachtrag (Ergänzung) widerspricht einer Regelung der ursprünglichen Teilungserklärung. Die Rechts…
• Erbbaurecht statt EigentumDie Einheiten sind ein Wohnungs-/Teilerbbaurecht — also KEIN Volleigentum. Sie würden das Gebäude besitzen, NI…
• Sonderumlage beschlossen oder geplantDie Eigentümer haben eine einmalige Sonderzahlung beschlossen oder erörtert, zu der alle Eigentümer beitragen …
• Rechtsstreit oder Beschlussanfechtung der WEGEs besteht ein laufender Rechtsstreit. Das schafft finanzielle Unsicherheit (Prozesskosten, mögliche Schadense…
• Baumangel erwähntIm Protokoll wurde ein erheblicher baulicher Mangel (Fundament, Dach, Fassade) erörtert. Das kann teure Repara…
• Verwalterzustimmung zum Verkauf erforderlich (Zustimmungsvorbehalt)Die WEG-Verwaltung muss dem Verkauf dieser Immobilie schriftlich zustimmen. Das ist üblich (betrifft ca. 40–50…
• Wegerecht über das GrundstückAndere Personen haben das Recht, einen Teil dieses Grundstücks zu begehen oder zu befahren. Dieses Recht ist d…
• Wiederkehrende Verpflichtung (Reallast)Auf dieser Immobilie lastet eine wiederkehrende Verpflichtung — meist wiederkehrende Zahlungen oder Leistungen…
• VorkaufsrechtEine Person hat das Recht, diese Immobilie vor Ihnen zu erwerben — nimmt der Verkäufer Ihr Angebot an, kann di…
• Eingetragenes Grundpfandrecht noch nicht gelöschtAuf dieser Immobilie ist noch ein Grundpfandrecht (Hypothek oder Grundschuld) eingetragen. Auch wenn das Darle…
• Mehrere Grundpfandrechte eingetragenEs ist mehr als ein Grundpfandrecht eingetragen. Für jedes muss einzeln geprüft werden, ob es aktiv oder berei…
• Kurzzeitvermietung (Airbnb) untersagtDie Gemeinschaftsordnung untersagt die Vermietung der Immobilie für weniger als einen bestimmten Zeitraum. Die…
• Abweichung beim StellplatzEin Stellplatz ist in der Teilungserklärung aufgeführt, stimmt aber nicht mit dem aktuellen Grundbuch überein …
• Renovierung erfordert Zustimmung der WEGJede wesentliche Renovierung oder Veränderung der Immobilie erfordert die vorherige schriftliche Zustimmung de…
• Sonderrechte zugunsten eines Eigentümers / des BauträgersDie Teilungserklärung räumt einem bestimmten Eigentümer (oft dem Bauträger) Befugnisse ein, die die übrigen Ei…
• Recht durch späteren Nachtrag aufgehobenEin späterer notarieller Nachtrag hat ein Recht oder einen Abschnitt der ursprünglichen Teilungserklärung ersa…
• Einheiten nach Begründung ergänzt (Aufstockung) — MEA verschobenEin späterer Nachtrag hat dem Gebäude neue Einheiten hinzugefügt (typischerweise eine Dachaufstockung) und die…
• Bearbeitungsgebühr an den Verwalter bei jedem WeiterverkaufDie Teilungserklärung verpflichtet den Verkäufer, bei jedem künftigen Weiterverkauf einen Prozentsatz des Kauf…
• Abstimmung nach Kopfprinzip (eine Stimme je Eigentümer)Die Gemeinschaft stimmt nach Köpfen ab (eine Stimme je Eigentümer) statt nach Miteigentumsanteilen. Ein Eigent…
• Bauträger als erster Verwalter bestellt (Selbstkontrahierung)Die Teilungserklärung hat den Bauträger (das Unternehmen, das die Einheiten errichtet und verkauft hat) als er…
• Heizkostenverteilerschlüssel verstößt gegen die HeizkostenverordnungDie Teilungserklärung schreibt einen Heizkostenverteilerschlüssel vor (z. B. ausschließlich nach Balkon- oder …
• Außenänderungen stark eingeschränktDie Teilungserklärung beschränkt Änderungen am Äußeren des Gebäudes — z. B. Fensterteilung, Balkonverglasung, …
• Instandhaltungsrücklage unter empfohlenem NiveauDie Instandhaltungsrücklage des Gebäudes liegt unter dem empfohlenen Mindestwert (etwa 0,80 €/m²/Jahr). Dadurc…
• GEG / Heizungsgesetz: Austauschpflicht für die HeizungDas Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt eine Umrüstung der Heizung bis 2045. Das Protokoll deutet darauf hin, …
• Verwalter wird ausgetauschtDer aktuelle Verwalter wird gerade ersetzt oder wurde bereits ersetzt. Verwalterwechsel können den Gebäudebetr…