Grundbuch lesen: 5 Warnsignale vor dem Immobilienkauf

Aktualisiert: 10. Juni 2026 · Lesezeit: 7 Min.

Das Grundbuch ist das amtliche Verzeichnis, das festhält, wem ein Grundstück gehört und was darauf lastet. Anders als ein Exposé oder ein Verkäuferversprechen ist es rechtsverbindlich: Was hier eingetragen ist, gilt — und geht beim Kauf auf Sie über. Wer ein Grundbuch lesen kann, weiß vor der Unterschrift, ob die Wohnung wirklich „lastenfrei" ist oder ob noch jemand mitredet.

Ein Grundbuchauszug hat vier Teile: das Bestandsverzeichnis (das Grundstück selbst — Flurstück, Lage und Fläche, bei einer Eigentumswohnung zusätzlich der Miteigentumsanteil), Abteilung I (der Eigentümer), Abteilung II (Lasten und Beschränkungen — alles außer Grundpfandrechten) und Abteilung III (Grundpfandrechte, also Hypotheken und Grundschulden). Die Risiken stecken fast immer in Abteilung II und III. Hier sind die fünf Einträge, auf die Sie zuerst achten sollten — nicht jeder wiegt gleich schwer: Manche bedeuten anhalten und rechtlichen Rat einholen, andere nur einmal nachfragen.

Wichtig vorab — gelöschte Einträge. Gelöschte Rechte werden im Grundbuch nicht entfernt, sondern unterstrichen und in der Löschungsspalte vermerkt. Im Original-Grundbuch erfolgt die Unterstreichung in Rot — daher der Begriff „gerötet". Auf der Ablichtung oder dem Ausdruck, den Sie tatsächlich erhalten, erscheint dieses Rot aber fast immer in Schwarz. Verlassen Sie sich also nicht auf die Farbe, sondern achten Sie auf die Unterstreichung und den Löschungsvermerk. Ein gelöschter (unterstrichener) Eintrag ist erledigt; ein nicht unterstrichener Eintrag ist aktiv und gilt weiter. Diese Unterscheidung entscheidet, ob ein Eintrag ein Problem ist oder nur Historie — und sie wird beim schnellen Überfliegen am häufigsten übersehen.

1. Nießbrauch oder Wohnungsrecht (Abteilung II)

Ein Nießbrauch gibt einer anderen Person — oft einem Elternteil nach einer Schenkung — das lebenslange Recht, die Immobilie zu nutzen oder zu vermieten. Solange dieses Recht besteht, kaufen Sie die Wohnung, aber nicht das Recht, selbst darin zu wohnen oder die Mieteinnahmen zu behalten.

Ein Nießbrauch oder ein lebenslanges Wohnungsrecht in Abteilung II ist eines der teuersten Warnsignale überhaupt, weil es sich nicht einfach abkaufen lässt, wenn der Berechtigte nicht verkaufen will. Prüfen Sie, ob das Recht gelöscht ist — und wenn nicht, zugunsten wem es eingetragen ist.

→ Mehr dazu: Nießbrauch — was bedeutet das für Käufer?

2. Eine Auflassungsvormerkung zugunsten eines anderen Käufers (Abteilung II)

Eine Auflassungsvormerkung sichert einem Käufer seinen Anspruch auf die Eigentumsübertragung, bevor er offiziell als Eigentümer eingetragen ist. Steht in Abteilung II bereits eine Vormerkung zugunsten einer anderen Person, hat möglicherweise schon jemand anderes die Immobilie unter Vertrag.

Das ist ein ernstes Warnsignal: Im Zweifel hat der vorgemerkte Käufer den älteren Anspruch. Lassen Sie sich erklären, wem die Vormerkung gilt und ob sie gelöscht ist. Ihre eigene Vormerkung sollte später ebenfalls hier erscheinen — sie ist im Gegenteil ein gutes Zeichen.

→ Mehr dazu: Auflassungsvormerkung — Vormerkung im Grundbuch

3. Eine Grundschuld in Abteilung III, die nicht gelöscht ist

In Abteilung III stehen die Hypotheken und Grundschulden — die Beträge, mit denen die Banken des Verkäufers besichert sind. Beim Kauf erwarten Sie eine lastenfreie Übergabe, das heißt: Die alten Grundschulden des Verkäufers werden gelöscht oder über den Notar Zug um Zug abgelöst.

In aller Regel ist das Routine: Die Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus, und der Notar wickelt Ablösung und Löschung Zug um Zug mit der Kaufpreiszahlung ab. Heikel wird es nur, wenn weder eine Löschung noch eine Löschungsbewilligung vorliegt — dann haftet das Grundstück weiter für die Schulden eines Dritten. Prüfen Sie deshalb, dass jede Abteilung-III-Eintragung entweder gelöscht oder im Kaufvertrag zur Ablösung vorgesehen ist; vor dem Abschluss muss das geklärt sein.

→ Mehr dazu: Grundschuld nicht gelöscht — was tun?

4. Ein Wegerecht — meist harmlos, aber zu klären (Abteilung II)

Das Wegerecht ist einer der häufigsten Einträge in Abteilung II — und in den meisten Fällen unkritisch: Ein Nachbar darf über Ihr Grundstück gehen oder fahren, etwa um zu seinem dahinterliegenden Grundstück zu gelangen. Ähnlich funktioniert ein Leitungsrecht für Strom-, Wasser- oder Abwasserleitungen, die unter Ihrem Grund verlaufen.

Anders als ein Nießbrauch ist ein Wegerecht selten ein Grund, vom Kauf abzusehen — es ist eher ein gelbes als ein rotes Signal. Zwei Dinge sollten Sie trotzdem klären: Das Recht haftet am Grundstück, nicht an der Person, die es eintragen ließ, und gilt damit auch nach Ihrem Kauf weiter; und sein Umfang variiert stark. Prüfen Sie, wo genau es verläuft und ob es Ihre geplante Nutzung einschränkt.

→ Mehr dazu: Wegerecht / Geh- und Fahrtrecht im Grundbuch

5. Ein Erbbaurecht — Ihnen gehört das Gebäude, nicht das Grundstück

Beim Erbbaurecht kaufen Sie das Gebäude, das Grundstück selbst gehört aber jemand anderem (oft einer Kirche, Stiftung oder Kommune). Dafür zahlen Sie einen laufenden Erbbauzins, und das Recht ist zeitlich befristet — läuft es aus, kann das Gebäude an den Grundstückseigentümer zurückfallen (Heimfall), meist nur gegen Teilentschädigung.

Behandeln Sie das als grundlegend anderen Kauf, nicht als Schnäppchen: Sie erwerben kein Volleigentum. Restlaufzeit, Höhe und Wertsicherung des Erbbauzinses sowie die Heimfall-Bedingungen entscheiden über Finanzierbarkeit und Wiederverkauf — viele Banken finanzieren Erbbaurechte schlechter oder bei kurzer Restlaufzeit gar nicht. Lassen Sie den Erbbaurechtsvertrag anwaltlich prüfen und klären Sie die Finanzierung vorab mit Ihrer Bank.

→ Mehr dazu: Erbbaurecht — Gebäude ohne Grundstück

So gehen Sie vor

• Verlangen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug — nicht älter als ein paar Wochen, sonst fehlen die jüngsten Eintragungen.
• Prüfen Sie bei jedem Eintrag in Abteilung II und III zuerst: gelöscht (unterstrichen) oder nicht? Nur nicht-unterstrichene Rechte sind aktiv.
• Klären Sie für jedes aktive Recht: zugunsten wem, in welchem Umfang, befristet oder unbefristet.
• Lassen Sie sich vom Notar bestätigen, dass die Immobilie zum Übergabezeitpunkt lastenfrei ist — bzw. welche Lasten bewusst bestehen bleiben.

Das Grundbuch lügt nicht — aber es ist in einer Fachsprache verfasst, die ein gelöschtes Detail leicht entscheidend macht. Wer es vor der Unterschrift versteht, kauft mit offenen Augen.

Kaufscan liest Grundbuch, Teilungserklärung und WEG-Protokolle, unterscheidet gelöschte von aktiven Rechten und fasst die Risiken in einem verständlichen Bericht zusammen. Grundbuch prüfen lassen.