WEG-Protokoll prüfen: 5 Warnsignale vor dem Wohnungskauf
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur vier Wände, sondern einen Anteil an einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Was diese Gemeinschaft beschließt, kostet Sie als künftigen Eigentümer mit — auch wenn die Beschlüsse lange vor Ihrem Kauf gefasst wurden. Genau deshalb sind die Protokolle der Eigentümerversammlungen das ehrlichste Dokument im ganzen Kaufprozess: Hier steht, was im Haus wirklich los ist.
Bitten Sie den Verkäufer oder die Hausverwaltung um die Protokolle der letzten drei Jahre. Ein einzelnes Protokoll zeigt eine Momentaufnahme; erst über mehrere Jahre erkennen Sie Muster — eine schrumpfende Rücklage, einen wiederkehrenden Streit, eine immer wieder vertagte Reparatur. Hier sind die fünf Warnsignale, auf die Sie zuerst achten sollten.
1. Eine beschlossene oder geplante Sonderumlage
Wenn die Gemeinschaft eine größere Ausgabe nicht aus der Rücklage decken kann, beschließt sie eine Sonderumlage — eine Sonderzahlung, die alle Eigentümer anteilig leisten. Bei einer Dachsanierung oder Fassadenerneuerung können das schnell mehrere tausend Euro pro Wohnung sein.
Das Tückische: Wurde die Sonderumlage vor Ihrem Kauf beschlossen, aber noch nicht eingezogen, kann sie an Ihnen hängen bleiben. Suchen Sie im Protokoll nach dem Wort „Sonderumlage" und prüfen Sie Höhe, Zweck und Fälligkeit.
→ Mehr dazu: Sonderumlage — was bedeutet das für Käufer?
2. Eine niedrige Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage ist das Sparbuch der Gemeinschaft für künftige Reparaturen. Ist sie gut gefüllt, werden Reparaturen daraus bezahlt. Ist sie zu niedrig, ist die nächste Sonderumlage praktisch vorprogrammiert.
Im Protokoll finden Sie den Stand der Rücklage meist unter dem Tagesordnungspunkt zur Jahresabrechnung oder zum Wirtschaftsplan. Setzen Sie ihn ins Verhältnis zum Alter und Zustand des Gebäudes — ein 40 Jahre altes Haus mit kaum Rücklage ist ein Warnsignal.
→ Mehr dazu: Instandhaltungsrücklage unter empfohlenem Niveau
3. Ein laufender Rechtsstreit oder eine Beschlussanfechtung
Eine Gemeinschaft, die vor Gericht steht — gegen einen Bauträger, gegen einen Nachbarn oder gegen die eigene Verwaltung — bedeutet Prozesskosten und Unsicherheit. Auch eine Beschlussanfechtung durch einen einzelnen Eigentümer kann wichtige Maßnahmen für Monate blockieren.
Achten Sie auf Formulierungen wie „Klage", „Rechtsstreit", „Anfechtung" oder „Verfahren". Manche Banken finanzieren eine Wohnung in einer Gemeinschaft mit laufendem Rechtsstreit nur zögerlich.
→ Mehr dazu: Rechtsstreit oder Beschlussanfechtung der WEG
4. Erwähnte Baumängel
Wird im Protokoll ein Baumangel diskutiert — Feuchtigkeit im Keller, ein undichtes Dach, Risse in der Fassade —, ist das oft die Spitze des Eisbergs. Solche Mängel werden selten billiger, wenn man sie aufschiebt.
Gerade wenn ein Mangel über mehrere Protokolle hinweg immer wieder auftaucht, ohne dass eine Lösung beschlossen wird, sollten Sie hellhörig werden. Lassen Sie sich den aktuellen Stand schriftlich bestätigen und ziehen Sie im Zweifel ein eigenes Gutachten hinzu.
→ Mehr dazu: Baumangel erwähnt
5. Eine Heizung, die das Heizungsgesetz (GEG) nicht erfüllt
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) — bekannt als „Heizungsgesetz" — verlangt mittelfristig den Austausch fossiler Heizungen. Steht im Protokoll, dass die Heizungsanlage alt ist oder eine Umrüstung diskutiert wird, kommt auf die Gemeinschaft eine teure Pflichtmaßnahme zu. Ihr Anteil daran richtet sich nach Ihrem Miteigentumsanteil.
→ Mehr dazu: GEG / Heizungsgesetz: Austauschpflicht für die Heizung
So gehen Sie vor
- Fordern Sie die Protokolle der letzten drei Jahre an — nicht nur das jüngste.
- Lesen Sie jedes Protokoll bis zum Ende; die wichtigsten Punkte stehen oft unter „Verschiedenes".
- Notieren Sie wiederkehrende Themen über die Jahre — ein Muster ist aussagekräftiger als ein Einzelfall.
- Lassen Sie sich offene Punkte (Sonderumlage, Mängel, Verfahren) schriftlich bestätigen.
Ein einzelnes Warnsignal ist kein Grund, vom Kauf zurückzutreten — aber jedes davon gehört geklärt, bevor Sie unterschreiben. Wer die Protokolle ernst nimmt, verhandelt mit besseren Karten.
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